결론부터.
올해 종합부동산세는 2026년 6월 1일에 누가 무엇을 가지고 있었는지로 정해집니다(「종합부동산세법」 제3조, 「지방세법」 제114조). 6월 2일 이후에 집을 팔았거나 샀어도 올해 세금은 달라지지 않습니다.
고지서는 11월 26일 무렵까지 나오고, 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다(「종합부동산세법」 제16조 제1항·제2항).
고지서를 받기 전에 확인할 것은 세 가지입니다. ① 1세대 1주택자로 계산되었는지, ② 9월에 해야 할 신청·신고를 했는지, ③ 한 번에 내기 어렵다면 분납이나 납부유예가 되는지입니다.
(기준일 2026년 10월 26일)
6월 1일 — 올해 세금이 정해진 날
종합부동산세는 과세기준일 현재 주택분 재산세를 내는 사람이 냅니다(「종합부동산세법」 제7조 제1항). 그래서 고지서를 보기 전에 6월 1일 기준 우리 세대의 주택 목록부터 적어 보시길 권합니다.
주택의 공시가격을 모두 더한 뒤, 아래 금액을 빼고 **공정시장가액비율 60%**를 곱한 것이 과세표준입니다(「종합부동산세법」 제8조 제1항, 같은 법 시행령 제2조의4 제1항).
| 누구 | 공시가격 합계에서 빼는 금액 |
|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억원 |
| 그 밖의 개인 | 9억원 |
| 일반 법인(2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5% 세율 적용 법인) | 0원 |
개인 세율은 과세표준 구간에 따라 0.5%부터 올라가고, 3주택 이상이면서 과세표준이 12억원을 넘는 부분은 더 높은 세율이 붙습니다(「종합부동산세법」 제9조 제1항). 같은 주택에 이미 낸 재산세 상당액은 종합부동산세에서 빼 줍니다(같은 조 제3항).
1세대 1주택자라면 — 공제가 두 가지 더 있습니다
1세대 1주택자는 12억원 기본공제 외에, 나이와 보유기간에 따라 세액에서 일정 비율을 공제받습니다. 두 공제를 합쳐 **최대 80%**까지 함께 받을 수 있습니다(「종합부동산세법」 제9조 제5항·제6항·제8항).
| 고령자 공제 (6월 1일 기준 나이) | 공제율 | 장기보유 공제 (6월 1일 기준 보유기간) | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 만 60세 이상 65세 미만 | 20% | 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 만 65세 이상 70세 미만 | 30% | 10년 이상 15년 미만 | 40% |
| 만 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
여기서 「1세대 1주택자」는 세대원 중 한 명만 주택 한 채를 가진 거주자를 말합니다(같은 법 시행령 제2조의3 제1항). 부부가 한 채를 함께 가진 경우는 원칙적으로 여기에 들지 않습니다. 고지서에 고령자·장기보유 공제가 빠져 있다면 먼저 이 부분을 확인해야 합니다.
9월 16일~30일 — 신청해야만 적용되는 것들
아래 항목은 해당 연도 9월 16일부터 30일까지 관할세무서에 신청하거나 신고해야 적용됩니다. 신청하지 않으면 고지서에 반영되지 않을 수 있습니다.
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 | 1주택과 함께 가지고 있어도 1세대 1주택자로 보는 특례 | 「종합부동산세법」 제8조 제4항 제2호~제4호, 제5항 |
| 부부 공동명의 1주택 특례 | 부부 중 한 명을 납세의무자로 하여 1세대 1주택자로 계산 | 같은 법 제10조의2 제1항~제3항 |
| 합산배제 신고 | 일정 요건의 임대주택, 사원용 주택 등을 과세표준 합산에서 제외 | 같은 법 제8조 제2항·제3항 |
9월 신청을 놓쳤다면 12월 1일부터 15일까지 직접 과세표준과 세액을 신고하는 방식(신고납부)을 선택할 수 있습니다. 이렇게 신고하면 세무서가 고지한 결정은 없었던 것으로 봅니다(「종합부동산세법」 제16조 제3항). 놓친 특례를 이 방식으로 반영할 수 있는지, 주택마다 요건을 검토해 드립니다.
한 번에 내기 어렵다면 — 분납과 납부유예
| 분납 | 납부유예 | |
|---|---|---|
| 대상 | 납부할 세액이 250만원 초과 | 1세대 1주택자(공동명의 1주택자 포함)로서 요건을 모두 갖춘 경우 |
| 주요 요건 | — | 만 60세 이상 또는 5년 이상 보유 / 직전 연도 총급여 7천만원 이하 또는 종합소득금액 6천만원 이하 / 주택분 세액 100만원 초과 |
| 나눌 수 있는 금액 | 250만원 초과~500만원: 250만원을 넘는 금액 / 500만원 초과: 세액의 50% 이하 | 주택분 종합부동산세액 (담보 제공 필요) |
| 언제까지 | 나머지는 납부기한 다음 날부터 6개월 이내 | 집을 팔거나 증여·상속할 때 등까지 (이자상당가산액 붙음) |
| 신청 | 납부기한(12월 15일)까지 신청서 제출 | 납부기한 만료 3일 전까지 신청 |
| 근거 | 「종합부동산세법」 제20조, 같은 법 시행령 제16조 | 같은 법 제20조의2 |
분납은 고지서를 받은 뒤에 신청해도 됩니다. 납부유예는 담보를 내야 하고, 나중에 유예받은 세금에 이자상당가산액이 붙어 함께 징수된다는 점을 알고 선택하셔야 합니다(같은 법 제20조의2 제1항·제5항).
다원의 시각
종합부동산세 상담에서 실제로 문제가 되는 것은 세율보다 **「1세대 1주택자로 계산되었는가」**입니다. 공제 12억원과 고령자·장기보유 공제가 모두 여기에 달려 있기 때문입니다.
특히 이사하면서 잠시 두 채가 된 경우, 부모님 집을 상속받은 경우, 부부 공동명의인 경우는 신청을 해야만 특례가 적용됩니다. 고지서가 나오기 전인 지금, 6월 1일 기준 주택 목록과 9월 신청 여부를 맞춰 보는 것이 가장 손이 덜 가는 방법입니다.
또 부부 공동명의는 「각자 9억원 공제」와 「1주택자 특례(12억원 + 고령자·장기보유 공제)」 중 어느 쪽이 유리한지가 해마다 달라질 수 있습니다. 나이·보유기간·공시가격이 바뀌기 때문입니다. 매년 한 번 비교해 보시길 권합니다.
| 기준일 | 2026년 10월 26일 |
|---|---|
| 시행상태 | 현행 세법 기준입니다. 「종합부동산세법」(2026년 1월 1일 시행판)과 같은 법 시행령(2026년 10월 1일 시행판)을 국가법령정보센터 원문으로 확인했습니다. 국회에서 논의 중인 개정안은 확정 전이므로 반영하지 않았습니다. |
| 근거 | 「종합부동산세법」 제3조, 제7조, 제8조, 제9조, 제10조의2, 제16조, 제20조, 제20조의2, 같은 법 시행령 제2조의3, 제2조의4, 제16조, 「지방세법」 제114조 |
| 주의 | 1세대 1주택 특례·합산배제·납부유예는 주택과 세대 상황에 따라 요건 충족 여부가 달라집니다. 개별 주택의 적용 여부는 관할세무서가 판단합니다. 주택분 재산세 공제와 세부담 상한에 따라 실제 고지세액은 단순 계산과 다를 수 있습니다. |
고지서가 나오기 전에, 우리 집 종합부동산세를 함께 점검해 드립니다
6월 1일 기준 주택 목록부터 1세대 1주택 특례·공동명의 특례 적용 여부, 분납·납부유예 신청까지 검토해 드립니다.
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자주 묻는 질문
7월에 집을 팔았는데 올해 종합부동산세가 나오나요? 나옵니다. 올해 종합부동산세는 6월 1일 현재 소유자에게 부과되므로, 그 뒤에 판 집도 올해분은 6월 1일 소유자가 냅니다.
부부 공동명의 한 채인데 1주택자 공제를 받을 수 있나요? 원칙은 부부 각자 9억원씩 공제입니다. 9월 16일~30일에 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 한 명을 납세의무자로 하여 1세대 1주택자로 계산합니다. 어느 쪽이 유리한지는 나이·보유기간·공시가격에 따라 다르므로 비교가 필요합니다.
9월 신청 기간을 놓쳤는데 방법이 없나요? 12월 1일~15일에 직접 신고하는 방식으로 특례를 반영할 수 있는지 검토할 수 있습니다. 주택별 요건을 먼저 확인해야 합니다.
고지서 금액을 한 번에 내기 어렵습니다. 납부할 세액이 250만원을 넘으면 12월 15일까지 분납을 신청해 일부를 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 1세대 1주택자로서 나이·보유기간·소득 요건을 갖췄다면 납부유예도 검토할 수 있습니다.
재산세를 이미 냈는데 또 내는 건가요? 종합부동산세를 계산할 때, 같은 주택에 부과된 재산세 상당액은 세액에서 빼 줍니다. 두 번 내는 부분이 그대로 겹치지 않도록 조정되어 있습니다.
이고은 대표세무사
다원세무회계 대표 | 법인세·양도소득세·상속증여세 전문
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